Vícios construtivos: quais são os direitos do consumidor e quem responde por defeitos em imóveis novos

Situações como essas têm se tornado cada vez mais comuns em imóveis novos e levantam um alerta técnico e jurídico: nem todo “defeito” é desgaste natural e muitos desses “defeitos” se enquadram no que a engenharia e o Direito denominam como vícios construtivos.

O tema, embora técnico, afeta diretamente compradores de imóveis residenciais e comerciais, síndicos, condomínios e investidores, especialmente em empreendimentos recém-entregues.

O que são vícios construtivos

Vícios construtivos são anomalias, defeitos ou imperfeições decorrentes de falhas no projeto, na execução da obra ou na escolha dos materiais, que comprometem o uso normal do imóvel e a finalidade para a qual ele se destina, seja moradia, comércio ou serviço.

Esses vícios não decorrem do uso inadequado pelo morador, nem do desgaste natural do tempo. Eles têm origem na própria construção, mesmo que só se manifestem meses ou anos após a entrega do imóvel, um caso que podemos analisar como aconteceu em Caieiras o esgoto retorna pelos ralos e provoca alagamentos em condomínio recém-entregue.

Do ponto de vista técnico e jurídico, os vícios construtivos representam não apenas a depreciação patrimonial do imóvel, mas, em muitos casos, risco à segurança e à saúde dos ocupantes.

Vícios aparentes e vícios ocultos

Os vícios construtivos costumam ser classificados em duas categorias principais.

Vícios aparentes

São aqueles facilmente perceptíveis, identificados de imediato ou logo após a entrega das chaves. Exemplos comuns incluem:

• Trincas visíveis em paredes e tetos
• Acabamentos mal executados
• Portas e janelas desalinhadas
• Vidros quebrados ou mal instalados
• Desníveis evidentes em pisos

Por serem facilmente identificáveis, esses vícios exigem atenção imediata do comprador no momento da vistoria do imóvel.

Vícios ocultos

Mais complexos e frequentemente mais graves, os vícios ocultos são aqueles que não se revelam de imediato, surgindo apenas com o uso contínuo do imóvel. Entre os mais recorrentes estão:

• Infiltrações internas e umidade estrutural
• Vazamentos em tubulações embutidas
• Falhas no sistema elétrico
• Problemas de impermeabilização
• Deficiências em fundações e elementos estruturais

Justamente por não serem visíveis no momento da entrega, esses vícios costumam gerar conflitos, especialmente quando surgem após o término aparente das garantias contratuais.

Nem todo problema é vício construtivo

É importante esclarecer que nem todo defeito observado em um imóvel caracteriza vício construtivo. Questões relacionadas à falta de manutenção, mau uso ou desgaste natural não se enquadram nessa categoria.

Somente são considerados vícios construtivos aqueles problemas que decorrem de erro técnico, falha de execução, descumprimento de normas técnicas ou uso inadequado de materiais durante a obra.

Essa distinção é essencial, pois define quem será responsabilizado pelo problema.

Responsabilidade do construtor e do incorporador

A legislação brasileira é clara ao atribuir responsabilidade àqueles que participam da cadeia de construção e comercialização do imóvel.

O Código Civil estabelece que, nos contratos de empreitada de edificações de grande porte, o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo mínimo de cinco anos. Esse prazo abrange defeitos que comprometam a estrutura e a segurança do imóvel, independentemente de culpa.

Além disso, a jurisprudência consolidou o entendimento de que o incorporador imobiliário responde solidariamente com o construtor, mesmo quando não executa diretamente a obra. Ao colocar o imóvel no mercado, assume a obrigação de garantir sua qualidade e segurança.

Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

Sob a ótica do Direito do Consumidor, o comprador de imóvel novo é considerado consumidor, enquanto construtoras, incorporadoras e fornecedores de serviços são enquadrados como fornecedores.

Isso significa que a responsabilidade é objetiva, ou seja, não é necessário provar culpa, basta a comprovação:

• Do defeito
• Do dano
• Do nexo entre ambos

A legislação também deixa claro que o desconhecimento do fornecedor sobre o vício não o exime de responsabilidade, reforçando a proteção ao consumidor.

Prazos para reclamar dos vícios construtivos

Os prazos variam conforme a natureza do vício.

Para vícios aparentes, o prazo para reclamar começa a contar a partir da entrega do imóvel.

Já para vícios ocultos, o prazo se inicia no momento em que o defeito se manifesta, e não na entrega das chaves. Esse ponto é fundamental e frequentemente gera interpretações equivocadas.

Em situações de maior gravidade, como falhas estruturais que comprometem a segurança da edificação, a responsabilidade pode se estender por períodos mais longos, conforme entendimento dos tribunais.

A importância do laudo técnico

Em casos de suspeita de vício construtivo, o laudo técnico elaborado por engenheiro ou arquiteto habilitado é elemento central.

Esse documento identifica:

• A origem do defeito
• Se houve falha de projeto, execução ou material
• O grau de risco envolvido
• As medidas corretivas necessárias

O laudo é indispensável tanto para negociações extrajudiciais quanto para ações judiciais.

Responsabilidade do engenheiro responsável técnico

A jurisprudência também reconhece que o engenheiro responsável técnico pela obra pode responder solidariamente quando fica demonstrada negligência no acompanhamento, fiscalização ou execução do projeto.

Ao assumir a responsabilidade técnica, o profissional não cumpre mera formalidade administrativa. Ele assume o dever de acompanhar a obra, especialmente nos aspectos estruturais, elétricos e hidrossanitários.

Quando comprovado que falhas decorreram da ausência de fiscalização adequada, a responsabilidade civil do engenheiro pode ser reconhecida.

O que o consumidor deve fazer ao identificar vícios construtivos

Diante da constatação de vícios construtivos, o caminho recomendado é:

1. Registrar os problemas com fotos, vídeos e documentos
2. Comunicar formalmente a construtora ou incorporadora
3. Solicitar avaliação técnica especializada
4. Buscar solução administrativa ou judicial, se necessário

Em muitos casos, a correção precoce evita agravamento dos danos e custos mais elevados no futuro.

Um problema que vai além do caso individual

O aumento de ocorrências envolvendo vícios construtivos revela uma fragilidade estrutural do mercado imobiliário: prazos reduzidos, produção em larga escala e redução de custos podem comprometer a qualidade das obras.

O debate sobre vícios construtivos não é apenas jurídico. Ele envolve planejamento urbano, fiscalização, responsabilidade técnica e o direito fundamental à moradia segura e adequada.

Celio Ricardo

Eu sou alguém que vive com os olhos curiosos e o coração aberto para o mundo.
Apaixonado por tecnologia, fascinado por saúde e encantado com tudo que envolve animais e plantas, encontro beleza tanto nos avanços digitais quanto na simplicidade da natureza.

Viajar é meu combustível, cada destino me ensina algo novo, e cada cultura me inspira a ver a vida por outros ângulos.

Escrever é minha forma de eternizar essas descobertas, transformar experiências em palavras e compartilhar ideias que conectam.