Cotidiano
Celina Peres » Cotidiano
3 meses atrás

Usando o saldo do FGTS em habitação

A maioria das pessoas sonha em ter a casa própria. Grande parcela de quem busca comprar um imóvel se utiliza do FGTS, Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, para dar entrada, quitar parte do financiamento ou inserir o saldo existente de alguma forma nessa negociação.

Usando o saldo do FGTS em habitação

São várias modalidades existentes de financiamentos que podem contar com recursos do FGTS na hora de fechar negócio. Como as modalidades, também existem as regras e algumas condições como: somente imóveis residenciais podem ser financiados com recursos do FGTS, podendo estar situado na área urbana ou rural, bem como o bem a ser financiado deve apresentar, na data da avaliação, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção e estar devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de sua circunscrição.

Carta de Crédito FGTS

A carta de crédito FGTS é o tipo de financiamento imobiliário que utiliza os recursos do Fundo de para facilitar a aquisição de imóveis residenciais.

O valor do imóvel financiado utilizando os recursos do FGTS não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão. O FGTS pode ser utilizado para a compra à vista do imóvel, como valor de entrada para o financiamento imobiliário, ou como ajuda no pagamento do lance de um consórcio imobiliário.

No caso do financiamento, o salso também pode ser utilizado para liquidar o saldo devedor do imóvel ou para amortizar as prestações devidas.

O FGTS também pode ser utilizado para financiar a construção da casa própria, desde que a aquisição seja executada em regime de cooperativa ou consórcio, ou desde que haja financiamento específico com algum agente financeiro ou com um construtor que apresente o cronograma da obra.

Por que utilizar os recursos do FGTS?

Como a maioria já sabe, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço é um depósito compulsório de 8% do valor bruto das folhas de pagamento de funcionários das empresas brasileiras.

A rentabilidade anual deste fundo é de 3% acrescidos de TR, Taxa de Referência. Este valor de remuneração é muito inferior à taxa de juros anual cobrada em um financiamento imobiliário.

Portanto, vale muito mais a pena para o mutuário utilizar este recurso para quitação ou amortização do saldo devedor do financiamento, reduzindo o valor das prestações mensais e/ou o tempo restante para quitação do empréstimo.

Que imóvel pode ser financiado com saldo do FGTS?

Em geral, o imóvel que será financiado com ajuda do FGTS deve estar localizado no município ou em cidades próximas onde o requerente da linha de crédito exerça a sua ocupação principal ou já resida há mais de um ano.

O requerente do financiamento precisará comprovar o trabalho ou residência por meio de pelo menos dois documentos.

O imóvel deve enquadrar-se às exigências do SFH Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e não deve valer mais do que R$ 1,5 milhão.

Que imóvel não pode ser financiado?
Os recursos do FGTS não podem ser utilizados para financiamento imobiliário se o proponente já for dono de outro imóvel, em construção ou concluído, no município ou em cidades vizinhas de sua residência ou trabalho, financiado ou não pelo Sistema Financeiro de habitação.

Imóveis cujos valores de avaliação forem superiores a R$ 1,5 milhão não enquadram-se às condições estabelecidas pelo SFH, Sistema Financeiro Habitacional, e não podem ser financiados com auxílio do FGTS.

Carta de Crédito Individual​

Uma das formas de financiamento que permite a utilização do FGTS na negociação é a modalidade Carta de Crédito Individual. Nesse caso, segundo informa o site da Caixa, ele é adequado às famílias com renda bruta mensal de até R$ 7.000,00.

Os recursos reservados no Programa Carta de Crédito Individual destinam-se à concessão de financiamentos diretamente a pessoas físicas, para aquisição, construção, reforma, ampliação ou melhoria em unidade habitacional, ou, ainda, para aquisição de material de construção para construir ou reformar um imóvel habitacional.
Programa Carta de Crédito Individual

O principal objetivo desse programa é possibilitar o acesso à moradia, por meio da concessão de financiamentos de imóveis residenciais situados em áreas urbanas ou rurais, utilizando-se do saldo do FGTS na aquisição.

Modalidades

São cinco as modalidades em que o comprador pode adquirir a Carta de Crédito Individual como modelo de negociação:

Aquisição de unidade habitacional;
Construção de unidade habitacional;
Conclusão, ampliação, reforma ou melhoria de unidade habitacional;
Aquisição de lote urbanizado;
Aquisição de material de construção.

Na modalidade Construção de Unidade Habitacional é admitido, a critério do proponente, o financiamento para aquisição do terreno.

Requisitos para contratação

Como dito no início do artigo, o comprador deve se enquadrar em algumas regras para ter direito a Carta de Crédito Individual. De acordo com a Caixa, as propostas enquadradas, hierarquizadas e selecionadas passam à fase de contratação, observados os seguintes dispositivos:

1 – Existência de projeto aprovado e alvará de construção, expedido pelo órgão municipal competente;

2 – Apresentação de certidão de registro da incorporação para condomínios ou do loteamento, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente;

3 – Apresentação de memorial descritivo contendo, no mínimo, as premissas básicas adotadas para elaboração e execução do projeto e o detalhamento de materiais empregados na obra, inclusive seus fornecedores, observado o disposto na alínea “10”, assinado pelo responsável técnico do projeto;

4 – Anotação de responsabilidade técnica de execução das obras e dos projetos de arquitetura e complementares e de infraestrutura para loteamentos;

5 – Comprovação de regularidade junto à Previdência Social, observada a regulamentação do órgão competente;

6 – Comprovação de regularidade junto ao FGTS, mediante apresentação do Certificado de Regularidade do FGTS (CRF) da matrícula no Cadastro Específico do INSS (CEI) do empreendimento ou do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) da entidade responsável pela produção do imóvel, observado o regime de construção;

7 – Existência de vias de acesso, soluções de abastecimento de água e esgotamento sanitário, rede de energia elétrica e iluminação pública, observadas as especificidades locais:

no caso de empreendimentos vinculados ao PMCMV, deve haver infraestrutura básica que permita ligações domiciliares de abastecimento de água e energia elétrica, e que inclua vias de acesso, com solução de pavimentação definitiva, iluminação pública, e solução de esgotamento sanitário e de drenagem de águas pluviais.

8 – “Habite-se”, no caso de projetos habitacionais, ou documento equivalente expedido pelo órgão municipal competente;

9 – Averbação da construção ou do auto de conclusão, conforme a modalidade operacional, no Cartório do Registro Geral de Imóveis competente;

10 – Utilização de materiais cujas especificações técnicas cumpram as normas fixadas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e, conforme regulamentação:

– sejam qualificados pelo Sistema de Qualificação de Materiais, Componentes e Sistemas Construtivos (SiMaC), no âmbito do Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQPH) da Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades; ou

– sejam certificados por Organismo de Certificação de Produto (OCP), acreditado pelo Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (INMETRO), no âmbito do Sistema Brasileiro de Avaliação de Conformidade (SBAC) e Ministério das Cidades.

11 – Utilização de projetos de engenharia e arquitetura, considerando a estruturação de mercado para tal finalidade, será exigida 12 meses após a publicação das normas a serem fixadas pelo Comitê Brasileiro da Construção Civil:

os projetos de engenharia e arquitetura sejam elaborados por empresas certificadas pelo Sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da Construção Civil (SiAC),e os subsistemas e sistemas construtivos inovadores sejam chancelados pelo Sistema Nacional de Avaliação Técnica de Produtos Inovadores (SINAT), ambos no âmbito do PBQP-H, da Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades; ou sejam certificados por organismo acreditado pelo Inmetro, no âmbito do SBAC (AC).

Condições operacionais

As condições operacionais envolvem valor do empréstimo, taxa de juros, garantias, prazos, risco de créditos, prestações, desembolso, e reajuste do saldo devedor

– O valor do empréstimo equivale à soma dos valores dos financiamentos a serem concedidos aos mutuários finais.

Garantias

As garantias ao consumidor são as previstas na legislação do FGTS, conforme Lei no 9.467, de 10.07.1997, suas alterações e aditamentos, acrescida daquelas autorizadas pelo CCFGTS, por intermédio das Resoluções nº 381/02 e 435/03, de 12.03.2002 e 16.12.2003, respectivamente.

Pode ser aceita, também, como garantia a CDRU, Concessão de Direito Real de Uso, e a Cuem, Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia, conforme estabelece a Resolução do CCFGTS nº 674/11 de 25.10.2011.

Prazos

Os prazos variam. De vigência ou de utilização dos recursos do contrato de empréstimo é de 12 meses, contados a partir do mês da assinatura do contrato, observada a utilização dos recursos dentro do exercício orçamentário, podendo ser prorrogado pelo Agente Operador;

De carência e amortização – é considerada a média ponderada dos prazos de carência dos financiamentos aos mutuários vinculados ao Contrato de Empréstimo firmado entre o Agente Operador e o Agente Financeiro, contado a partir do mês de realização do primeiro desembolso, inclusive, definido para cada lote de contratações, respeitada a data eleita do Agente Financeiro;

Prestações, desembolso e reajuste

As prestações são pagas mensalmente e calculadas com o SFA – Tabela Price, ou SAC.

Já o desembolso, na modalidade aquisição, ocorrerá em parcela única após a formalização dos financiamentos, e não contemplará prazo de carência.

Quanto as demais modalidades, é facultado o desembolso das contratações tanto em parcela única, sem carência, quanto em parcelas mensais com ateste da execução das obras e/ou serviços e de aquisição dos materiais de construção da etapa correspondente em relatório ou declaração do Agente Financeiro, com prazo de carência baseado no cronograma de desembolso consolidado, estabelecido contratualmente, conforme as contratações efetivamente realizadas com os mutuários.

O reajuste do saldo devedor ocorre pelo mesmo índice e na mesma periodicidade da atualização dos saldos das contas vinculadas do FGTS.

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